부동산용어 전유부분이란 무엇인가?
전유부분이란 무엇인가?
전유부분이란, 집합건물(아파트, 오피스텔, 상가 등)에서 구분소유자가 전용하여 사용할 수 있는 건물 부분을 말합니다. 예를 들어, 아파트에서는 각 세대의 방, 거실, 화장실, 발코니 등이 전유부분에 해당합니다. 전유부분은 구조상 독립성을 갖추고, 주거, 점포, 사무소, 창고 등으로 쓰이는 경우에만 전유할 수 있습니다. 계단, 복도, 엘리베이터 등은 전유할 수 없습니다.
전유부분은 구분소유권의 목적이 되므로, 전유부분을 소유하거나 양도하면, 건물의 대지에 대한 대지사용권도 함께 소유하거나 양도하게 됩니다. 대지사용권은 건물의 대지에 대하여 구분소유자가 가지는 권리로, 전유부분의 면적 비율에 따라 정해집니다. 예를 들어, 아파트 단지의 총 면적이 10,000㎡이고, 각 세대의 전유부분의 총합이 5,000㎡인데, 내 세대의 전유부분이 100㎡라면, 나의 대지사용권은 10,000 x (100/5,000) = 200㎡가 됩니다.
전유부분의 범위
전유부분의 범위는 집합건물의 종류나 건축시기에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 전유부분의 범위는 집합건물이 완성되어 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 합니다. 그 후의 개조나 이용상황의 변화는 영향을 미치지 않습니다. 예를 들어, 아파트의 베란다를 개조하여 방으로 사용하는 경우에도, 베란다는 전유부분이 아닌 공용부분으로 간주됩니다.
전유부분의 범위를 확인하려면, 집합건축물대장을 발급받아 보면 됩니다. 집합건축물대장은 건축주가 건축물을 완공한 후, 시공사가 건축물대장을 신청하여 발급받는 문서입니다. 집합건축물대장에는 건물의 구조, 용도, 면적, 구분소유자 등의 정보가 기재되어 있습니다. 집합건축물대장은 인터넷으로도 신청하고 조회할 수 있습니다.
전유부분과 공용부분의 관리
전유부분과 공용부분은 각각 다른 방식으로 관리됩니다. 전유부분은 구분소유자가 스스로 관리하고, 공용부분은 구분소유자들이 공동으로 관리합니다. 공용부분의 관리는 관리주체(관리사무소, 관리협의회, 관리위원회 등)가 담당하며, 관리비를 부과하여 운영합니다. 관리비는 구분소유자들이 전유부분의 면적 비율에 따라 납부합니다.
전유부분과 공용부분의 관리에 관한 사항은 공동주택관리법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 그리고 각 집합건물의 관리규약에 따라 정해집니다. 관리규약은 구분소유자들의 의결을 통해 제정하거나 개정할 수 있습니다. 관리규약에는 공용부분의 용도, 관리비의 부과 및 납부 방법, 관리주체의 구성 및 업무, 구분소유자의 권리와 의무 등이 규정되어 있습니다.
전유부분과 공용부분의 분쟁
전유부분과 공용부분의 구분이 명확하지 않거나, 관리규약이 불합리하거나, 관리주체가 업무를 제대로 수행하지 않는 경우에는 구분소유자들 사이에 분쟁이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 전유부분에 설치된 에어컨 실외기나 베란다 철창 등이 공용부분에 영향을 미치는 경우, 공용부분의 관리비나 수리비의 분담이 공정하지 않은 경우, 공용부분의 용도나 개조에 대한 동의가 없는 경우 등이 있습니다.
이러한 분쟁을 해결하려면, 먼저 관리규약이나 집합건축물대장을 확인하여 전유부분과 공용부분의 범위와 권리와 의무를 파악해야 합니다. 그리고 관리주체나 구분소유자들과 협의하거나, 입주자대표회의나 관리협의회를 통해 합의를 이끌어내야 합니다. 만약 협의가 이루어지지 않거나, 관리규약이 불합리하다고 판단되는 경우에는, 법원에 소송을 제기하거나, 공동주택분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.