부동산용어 중개대상물의 확인설명이란 무엇인가?

부동산용어 중개대상물의 확인설명이란 무엇인가?

 

중개대상물의 확인설명이란 무엇인가?

중개대상물의 확인설명이란, 공인중개사가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 정보를 매수인에게 설명하고, 그 근거자료를 제시하는 것을 말합니다. 중개대상물의 확인설명은 중개의뢰인이 거래에 대한 올바른 의사결정을 할 수 있도록 돕고, 중개사고나 불상사를 예방하기 위한 중요한 업무입니다.

중개대상물의 확인설명은 법적으로 의무화되어 있으며, 이를 위반하면 과태료가 부과될 수 있습니다. 따라서 공인중개사는 중개대상물의 확인설명을 성실하고 정확하게 수행해야 하며, 이를 문서로 작성하여 매수인에게 교부하고 보관해야 합니다.

중개대상물의 확인설명서 작성요령

중개대상물의 확인설명서는 법정서식에 따라 작성해야 하며, 중개대상물의 종류에 따라 주거용, 비주거용, 토지, 입목/광업재단/공장재단 등 4가지로 구분됩니다. 중개대상물의 확인설명서에는 다음과 같은 사항들이 기재되어야 합니다.

1. 확인설명자료

• 확인설명 근거자료 등: 중개대상물의 확인설명을 하면서 제시한 자료를 체크하고, 그 밖의 자료는 상황에 따라 기재합니다. 예를 들어, 외국인등록증, 여권, 부동산종합증명서, 주민등록증 진위확인서비스, 신탁원부 등이 있습니다.
• 대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항: 중개대상물의 상태를 확인하기 위해 매도인(임대인)에게 요구한 사항과 그와 관련하여 서류제출 여부를 기재합니다. 예를 들어, 점유자 및 임차인 현황조사서, 목적물 현황조사서, 전입세대열람내역서, 등록사항등 현황서 등이 있습니다. 중개사가 매도인(임대인)에게 필요한 자료를 요구하였으나 응답이 없거나 제출하지 않으면 불응 또는 미제출이라고 기재합니다.

2. 개업공인중개사 기본 확인사항

• 대상물건의 표시: 중개대상물의 소재지, 지번, 면적, 지목, 전용면적, 대지지분, 준공년도, 용도, 구조, 방향, 내진설계여부, 내진능력, 위반건축물 여부, 위반내용 등을 기재합니다. 이때, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등에 기재된 사실과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 권리관계: 중개대상물의 소유권과 소유권 외의 권리사항을 기재합니다. 예를 들어, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등이 있습니다. 또한, 민간임대등록여부와 계약갱신 요구권 행사여부도 체크합니다.

3. 토지이용계획에 관한 사항

• 토지이용계획과 공법상 이용제한 거래규제에 관한 사항: 중개대상물의 용도지역, 용도지구, 용도구역 및 건폐율, 용적율 등을 기재합니다. 또한, 투기지역여부, 환지예정지여부, 개발제한구역여부, 보전관리구역여부, 재개발구역여부, 재건축구역여부, 도시계획시설여부, 도로점용허가여부, 도로점용면제여부, 도로점용면제대상여부, 도로점용면제대상면적, 도로점용면제대상면적비율 등도 확인하고 기재합니다.

4. 입지조건

• 도로와의 관계, 대중교통, 주차장, 주변학교정보, 교육시설과의 거리 등 주변 인프라를 구체적으로 기재합니다. 예를 들어, 도로와의 접면여부, 도로의 종류와 폭, 대중교통의 종류와 정류장까지의 거리, 주차장의 종류와 면적, 주변학교의 종류와 이름, 교육시설의 종류와 이름과 거리 등이 있습니다.

5. 관리에 관한 사항

• 경비실 또는 관리사무실 유무를 기재하고, 관리주체, 관리비, 관리비 내역, 관리비 납부방법, 관리비 납부기한, 관리비 납부여부 등을 기재합니다.

6. 비선호시설

• 주변에 비선호시설이 있으면 자세히 기재합니다. 예를 들어, 공장, 소음시설, 악취시설, 폐기물처리시설, 공동묘지, 묘지, 불법건축물, 불법사업장, 불법주차장, 불법광고물, 불법판매장, 불법쓰레기투기장, 불법숙박업소, 불법도박장, 불법음주장, 불법마약장, 불법성매매장, 불법폭력장, 불법폭발물장, 불법화재장, 불법감염병장, 불법환경오염장, 불법동물학대장, 불법동물실험장, 불법동물사육장, 불법동물도살장

7. 거래조건

• 거래가격, 거래방법, 거래시기, 거래조건, 거래비용 등을 기재합니다. 예를 들어, 매매가격, 전세가격, 월세가격, 보증금, 중도금, 잔금, 계약금, 중개수수료, 취득세, 등록세, 인지세, 법무비, 공사비, 이사비, 보험료, 관리비, 수리비, 청소비, 소송비, 변호사비, 감정비, 감정인의 성명과 자격증번호 등이 있습니다.
• 거래조건에는 거래의 성립 여부에 영향을 미치는 사항을 기재합니다. 예를 들어, 매도인(임대인)의 동의, 매수인(임차인)의 동의, 점유권 이전, 소유권 이전, 전세권 설정, 저당권 해제, 임차권 해제, 지상권 해제 등이 있습니다.

8. 기타사항
중개대상물에 관한 기타 중요한 사항이 있으면 기재합니다. 예를 들어, 특수한 거래상황, 거래상의 위험요인, 거래상의 유의사항