부동산용어 매매예약이란 무엇인가?
매매예약이란 무엇인가?
부동산용어 매매예약은 본계약인 매매계약을 장래에 체결할 것을 약속하는 계약을 말합니다. 매매예약은 매매계약의 성립을 보장하고, 매매의 순위를 확보하기 위한 목적으로 사용됩니다. 매매예약은 민법 제564조에 따라 매매의 일방예약이 있는 경우에는 계약에 기하여 매매 완결의 의사표시를 하면 상대방의 승낙 없이 매매의 성립을 인정하는 것으로 규정되어 있습니다. 즉, 매매예약을 한 당사자는 상대방의 의사에 관계없이 매매계약을 완결시킬 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 이러한 권리를 매매예약완결권이라고 합니다.
매매예약의 종류와 효과
매매예약에는 소유권이전청구권 가등기와 담보가등기가 있습니다. 소유권이전청구권 가등기는 매매예약을 한 후, 소유권이전을 나중으로 미루는 경우에 사용되는 등기입니다. 이 경우, 매매예약 완결권자는 소유권이전청구권을 가지게 되고, 이를 등기소에 등록함으로써 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.
소유권이전청구권 가등기는 양도소득세 절세, 자녀의 폭주 방지, 매매계약의 순위보전 등의 목적으로 사용될 수 있습니다. 담보가등기는 채무자가 채권자에게 돈을 빌리고, 자신의 부동산을 담보로 제공하는 경우에 사용되는 등기입니다. 이 경우, 채권자는 채무자의 채무불이행이나 연체 시, 경매신청이 가능하고, 청산절차를 통해 채권금액을 충당한 후 차액을 채무자에게 정산해 주고 소유권을 넘겨받을 수 있습니다.
매매예약의 절차와 준비서류
매매예약의 절차는 다음과 같습니다.
- 당사자 간 매매계약 또는 매매예약을 체결합니다. 토지거래허가구역에서는 미리 거래 허가를 받아둬야 합니다. 가등기 시 매매 계약서에 검인은 받지 않아도 됩니다.
- 매매계약, 매매예약 계약서를 준비하여 해당 구청에서 발급받은 등록세를 지불합니다.
- 가등기권리자와 가등기 의무자가 공동으로 신청하거나 법무사에게 위임하여 등록을 실행합니다.
매매예약의 준비서류는 다음과 같습니다.
- 공통 서류 : 매매 계약서 또는 매매예약서, 등기신청 위임장 (매수자 혼자서 가등기를 신청할 경우 매도자의 인감도장 날이 필요합니다.), 토지거래계약허가증 (토지거래허가구역의 경우)
- 가등기 의무자 (매도자) 준비서류: 인감증명서 1통, 인감도장 (위임 시 등기신청서 위임장에 날인), 등기권리증, 주민등록초본 (주소 변동 내역 포함)
- 가등기 권리자 (매수자) 준비서류: 주민등록등본 1통 (주소 변동 내역 포함), 인감도장, 가등기 신청서
본등기를 하는 경우에는 일반 매매로 인한 이전등기와 동일한 서류를 첨부하여야 합니다. 가등기 등록을 할 때는 일반 인감증명서를 첨부해도 되지만 본등기 시에는 매도용 인감증명서가 필요하며, 가등기를 말소하는 경우에는 가등기권리자 (매수자)의 인감증명서를 첨부해야 합니다.
매매예약의 주의사항
매매예약을 할 때는 다음과 같은 사항에 주의해야 합니다.
- 매매예약은 본계약의 성립을 보장하는 것이 아니라, 단지 매매완결권을 부여하는 것이므로, 매매예약 후에도 본계약의 목적이 불능하거나 사회질서나 법에 위배되어 무효인 경우에는 매매예약도 무효가 됩니다.
- 매매예약은 매매계약의 성립을 보장하는 것이 아니라, 단지 매매완결권을 부여하는 것이므로, 매매예약 후에도 본계약의 목적이 불능하거나 사회질서나 법에 위배되어 무효인 경우에는 매매예약도 무효가 됩니다.
- 매매예약은 매매계약의 성립을 보장하는 것이 아니라, 단지 매매완결권을 부여하는 것이므로, 매매예약 후에도 본계약의 목적이 불능하거나 사회질서나 법에 위배되어 무효인 경우에는 매매예약도 무효가 됩니다.
- 매매예약을 한 후에는 매매완결권을 행사할 수 있는 기간을 정해야 합니다. 기간을 정하지 않으면 상대방이 기간을 정할 수 있으며, 기간을 정한 후에도 매매완결권을 행사하지 않으면 매매예약은 소멸됩니다.
- 매매예약을 한 후에는 매도자는 다른 사람에게 재매매하거나 담보로 제공할 수 없습니다. 만약 그렇게 하면 매매예약 완결권자는 매매예약의 취소나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 매매예약을 한 후에는 매수자는 매매예약 완결권을 행사하기 전까지는 부동산의 소유권을 얻을 수 없습니다. 따라서 부동산에 대한 관리, 수익, 부담 등은 매도자에게 있으며, 매수자는 매매예약 완결권을 행사하기 전까지는 부동산에 대한 점유권도 가질 수 없습니다.
- 매매예약을 한 후에는 매수자는 매매예약 완결권을 행사하기 전까지는 부동산의 소유권을 얻을 수 없습니다. 따라서 부동산에 대한 관리, 수익, 부담 등은 매도자에게 있으며, 매수자는 매매예약 완결권을 행사하기 전까지는 부동산에 대한 점유권도 가질 수 없습니다.
- 매매예약을 한 경우에는 매매예약 완결권을 행사할 때까지는 매매대금을 지급하지 않는 것이 일반적입니다. 만약 매수자가 매매예약 완결권을 행사하지 않고 계약을 파기하면, 매도자는 매수자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 반대로 매도자가 매매예약 완결권을 행사하고자 하는 매수자를 거부하면, 매수자는 매도자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
부동산용어 매매예약의 장단점
장점
- 매매예약은 매매계약의 성립을 보장하고, 매매의 순위를 확보하기 위한 목적으로 사용됩니다. 매매예약을 한 후에는 매매완결권을 행사할 수 있으므로, 매도자가 다른 사람에게 재매매하거나 담보로 제공하는 것을 방지할 수 있습니다.
- 매매예약은 매매계약의 성립을 보장하고, 매매의 순위를 확보하기 위한 목적으로 사용됩니다. 매매예약을 한 후에는 매매완결권을 행사할 수 있으므로, 매도자가 다른 사람에게 재매매하거나 담보로 제공하는 것을 방지할 수 있습니다.
- 매매예약은 소유권이전청구권 가등기와 담보가등기를 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 소유권이전청구권 가등기는 매매예약 완결권자의 권리를 등기소에 등록함으로써, 매도자의 부동산에 대한 제삼자의 권리를 배제하거나 우선순위를 확보할 수 있습니다. 담보가등기는 채무자의 채무불이행이나 연체 시, 채권자가 경매신청이 가능하고, 청산절차를 통해 채권금액을 충당한 후 차액을 채무자에게 정산해 주고 소유권을 넘겨받을 수 있습니다.
단점
- 매매예약은 본계약의 성립을 보장하는 것이 아니라, 단지 매매완결권을 부여하는 것이므로, 매매예약 후에도 본계약의 목적이 불능하거나 사회질서나 법에 위배되어 무효인 경우에는 매매예약도 무효가 됩니다. 예를 들어, 매매예약을 한 후에 매도자의 부동산이 화재나 재해로 파괴되거나, 매도자가 사망하거나 파산하는 경우에는 매매예약이 무효가 될 수 있습니다.
- 매매예약은 본계약의 성립을 보장하는 것이 아니라, 단지 매매완결권을 부여하는 것이므로, 매매예약 후에도 본계약의 목적이 불능하거나 사회질서나 법에 위배되어 무효인 경우에는 매매예약도 무효가 됩니다. 예를 들어, 매매예약을 한 후에 매도자의 부동산이 화재나 재해로 파괴되거나, 매도자가 사망하거나 파산하는 경우에는 매매예약이 무효가 될 수 있습니다.
- 매매예약은 매매완결권을 행사할 수 있는 기간을 정해야 합니다. 기간을 정하지 않으면 상대방이 기간을 정할 수 있으며, 기간을 정한 후에도 매매완결권을 행사하지 않으면 매매예약은 소멸됩니다. 따라서 매매예약을 한 경우에는 기간을 명확히 정하고, 기간 내에 매매완결권을 행사할 수 있도록 준비해야 합니다.
- 매매예약을 한 경우에는 매매대금을 지급하지 않는 것이 일반적입니다. 만약 매수자가 매매예약 완결권을 행사하지 않고 계약을 파기하면, 매도자는 매수자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 반대로 매도자가 매매예약 완결권을 행사하고자 하는 매수자를 거부하면, 매수자는 매도자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.