부동산용어 권리분석이란 무엇인가?

부동산용어 권리분석이란 무엇인가?

권리분석이란 무엇인가?

부동산용어 권리분석이란, 부동산에 대한 권리와 권리관계의 진정성과 가치를 조사하고 판단하는 과정입니다. 부동산을 매매하거나 경매에 참여할 때, 부동산에 대한 법적 하자가 있는지 없는지를 확인하기 위해 필요한 작업입니다. 권리분석을 통해 부동산의 안전성과 수익성을 높일 수 있습니다.

권리분석의 종류와 방법

권리분석은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫째는 등기부등본을 통한 권리분석이고, 둘째는 현장조사를 통한 권리분석입니다.

등기부등본을 통한 권리분석

등기부등본은 부동산의 소유권, 저당권, 전세권, 압류권 등의 권리관계를 기록한 서류입니다. 등기부등본을 통해 부동산의 권리관계를 시간순서대로 파악할 수 있습니다. 등기부등본을 분석할 때는 다음과 같은 원칙을 적용합니다.

• 말소기준권리 원칙: 말소기준권리란, 부동산의 매각으로 소멸되는 권리를 말합니다. 예를 들어, 압류권, 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정 등이 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 시점에 발생한 권리는 매각 후에도 남아있으므로, 인수해야 하는 권리로 판단합니다. 반대로 말소기준권리보다 뒤에 발생한 권리는 매각으로 소멸되므로, 인수하지 않아도 되는 권리로 판단합니다.
• 대항력 원칙: 대항력이란, 제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 능력을 말합니다. 예를 들어, 전세권이나 임차권을 가진 사람은 등기나 전입신고를 통해 대항력을 확보할 수 있습니다. 대항력이 있는 권리는 매각 후에도 유효하므로, 인수해야 하는 권리로 판단합니다. 반대로 대항력이 없는 권리는 매각 후에는 무효가 되므로, 인수하지 않아도 되는 권리로 판단합니다.

현장조사를 통한 권리분석

현장조사란, 부동산의 실제 상태와 주변 환경을 직접 확인하는 과정입니다. 현장조사를 통해 등기부등본에 기록되지 않은 권리나 사실을 발견할 수 있습니다. 예를 들어, 유치권, 지상권, 가처분, 임차인 거주, 경사도, 노후화 등이 있습니다. 현장조사를 통해 부동산의 가치와 위험성을 평가할 수 있습니다.

권리분석의 중요성과 효과

권리분석은 부동산 투자의 성공 여부를 결정하는 중요한 요소입니다. 권리분석을 통해 다음과 같은 효과를 얻을 수 있습니다.

• 부동산의 법적 하자를 사전에 파악하고, 위험을 회피하거나 줄일 수 있습니다.
• 부동산의 실제 가치를 정확하게 산정하고, 적절한 매입가격을 결정할 수 있습니다.
• 부동산의 수익성을 높이고, 투자성공률을 높일 수 있습니다.