부동산용어 영속성이란 무엇인가?

부동산용어 영속성이란 무엇인가?

 

영속성이란 무엇인가?

영속성이란, 토지가 물리적으로 소멸하지 않는 성질을 말합니다. 토지는 다른 상품과 달리 계속되는 이용에도 불구하고 소모나 마멸되지 않습니다. 토지의 영속성은 토지의 물리적 감가가 없다는 의미이며, 기능적 (경제적) 감가는 있다고 할 수 있습니다.

영속성의 특징

토지의 영속성은 다음과 같은 특징을 가집니다.

• 토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시킵니다. 토지는 내구성이 높아서 사용기간이 무한하므로, 감가상각비를 계산할 필요가 없습니다.
• 소모를 전제로 하는 재생산이론이 적용되지 않습니다. 토지는 재생산이 불가능하므로, 재생산비용을 기준으로 가치를 산정할 수 없습니다.
• 소유이익과 이용이익의 분리가 가능하여 임대차시장이 발달하게 합니다. 토지는 소유자와 이용자가 다를 수 있으므로, 임대료를 통해 이용이익을 얻을 수 있습니다.
• 토지의 가치보존력이 우수하므로 투자재로서 선호됩니다. 토지는 물리적으로 변하지 않으므로, 물가변동이나 경제환경의 변화에도 가치가 유지되거나 상승할 가능성이 높습니다.
• 토지는 내용연수가 무한하므로 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접 (수익)환원법의 적용을 가능하게 합니다. 토지는 무기한으로 수익을 창출할 수 있으므로, 미래의 수익을 현재가치로 환원하여 가치를 산정할 수 있습니다.
• 부동산관리에 장기적 배려가 요구됩니다. 토지는 영구적으로 존재하므로, 토지이용의 효율성과 지속가능성을 고려하여 관리해야 합니다.
• 부동산투자는 장기투자를 통해 소득 (운용)이득과 처분과정에서 자본이득을 모두 향유할 수 있습니다. 토지는 장기간 보유하면 가치가 상승할 가능성이 높으므로, 장기투자를 통해 임대료와 매각가격의 차액을 얻을 수 있습니다.

 

영속성의 장단점

토지의 영속성은 토지의 가치와 투자에 장점과 단점을 동시에 가져다줍니다. 영속성의 장단점은 다음과 같습니다.

장점

• 토지의 영속성은 토지의 가치를 보존하고 증대시키는 역할을 합니다. 토지는 물리적으로 변하지 않으므로, 물가변동이나 경제환경의 변화에도 가치가 유지되거나 상승할 가능성이 높습니다. 토지는 장기간 보유하면 가치가 상승할 가능성이 높으므로, 장기투자를 통해 임대료와 매각가격의 차액을 얻을 수 있습니다. 토지는 담보가치가 높아서 대출이 용이하고, 저당권을 설정할 수 있습니다. 토지는 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접 (수익)환원법을 적용할 수 있어서, 토지의 잠재가치를 파악할 수 있습니다.

단점

• 토지의 영속성은 토지의 유동성을 저하시키는 역할을 합니다. 토지는 물리적으로 이동이 불가능하고, 매매가격이 높아서 거래가 어렵습니다. 토지는 부동산시장의 불완전성과 비공개성으로 인해 정보수집이 어렵고, 거래비용이 많이 듭니다. 토지는 감정평가와 권리분석이 필요하고, 법적 규제와 통제를 받습니다. 토지는 장기적인 관리와 배려가 필요하고, 환경보호와 지역발전에 책임을 지어야 합니다.

영속성을 고려한 토지이용 전략

토지의 영속성은 토지이용에 있어서 다양한 전략을 수립하고 실행할 수 있게 합니다. 토지의 영속성을 고려한 토지이용 전략은 다음과 같습니다.

• 토지의 장기보유: 토지의 영속성은 토지의 가치가 장기적으로 상승할 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서, 토지를 장기적으로 보유하면 토지의 가치증대와 임대료 수익을 얻을 수 있습니다. 토지의 장기보유는 토지의 유동성을 저하시키는 단점을 감수하면서, 토지의 가치보존력과 투자수익률을 높이는 전략입니다.
• 토지의 용도변경: 토지의 영속성은 토지의 용도를 변경할 수 있는 기회를 제공합니다. 토지의 용도를 변경하면 토지의 이용효율성과 수익성을 높일 수 있습니다. 토지의 용도변경은 토지의 부동성과 부증성을 극복하면서, 토지의 용도적 공급을 증가시키고 토지의 잠재가치를 실현하는 전략입니다.
• 토지의 개발: 토지의 영속성은 토지의 개발을 가능하게 합니다. 토지의 개발은 토지에 건물이나 시설을 건축하거나 토지의 물리적 상태를 개선하는 것을 말합니다. 토지의 개발은 토지의 이용가능성과 편의성을 높이고, 토지의 가치와 수익을 증대시킵니다. 토지의 개발은 토지의 개별성과 인접성을 활용하면서, 토지의 기능적 감가를 방지하고 토지의 부가가치를 창출하는 전략입니다.