부동산용어 경관지구란 무엇인가?
경관지구란 무엇인가?
부동산을 구매하거나 매매할 때, 용도지구라는 용어를 자주 듣게 됩니다. 용도지구란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획으로 결정되는 토지의 사용 목적과 조건을 규정한 지구를 말합니다. 용도지구에는 주거지구, 상업지구, 공업지구, 농림지구, 녹지지구 등이 있습니다. 그 중에서도 경관지구는 특별한 주의가 필요한 용도지구 중 하나입니다. 왜냐하면 경관지구는 토지의 경관을 보전하거나 형성하기 위해 지정되는 지구로, 건축이 제한되거나 특별한 기준이 적용되기 때문입니다. 이 글에서는 부동산용어 경관지구에 대해 자세히 알아보겠습니다.
경관지구의 정의와 종류
경관지구란 용도지구의 하나로 자연 및 시가지 등의 경관을 보전 및 관리, 형성하기 위해 도시·군관리계획으로 결정 및 고시한 곳을 일컫는 부동산용어입니다. 기존에는 ‘풍치지구’란 이름으로 쓰였는데, 2000년 7월부터 도시계획법에 따라 경관지구로 그 용어가 바뀌게 되었습니다. 또한, 2018년 4월 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 개정으로 종전의 경관지구와 미관지구가 하나로 통합돼 쓰이고 있습니다.
경관지구의 종류에는 크게 자연경관지구, 시가지경관지구, 특화경관지구 등으로 나뉘며, 이 외에는 시·도 또는 대도시의 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 추가로 세분화할 수 있습니다. 다음은 각 종류별로 경관지구의 정의와 예시를 소개하겠습니다.
- 자연경관지구: 산지나 구릉지 등의 풍경을 보호하거나, 또는 도시의 자연경관을 유지하기 위해 필요한 지구입니다. 예를 들어, 남산, 북한산, 인왕산 등의 산지가 자연경관지구로 지정되어 있습니다.
- 시가지경관지구: 주거지나 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하는 데 필요한 지구입니다. 예를 들어, 한강변, 서울역, 광화문, 명동 등의 시가지가 시가지경관지구로 지정되어 있습니다.
- 특화경관지구: 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호·유지·형성하기 위해 필요한 지구입니다. 예를 들어, 청계천, 북촌한옥마을, 경복궁, 창덕궁 등의 특화경관지구가 있습니다.
경관지구의 특징과 건축제한
경관지구의 특징은 경관지구로 지정된 지역 내에서 경치나 풍경 등을 해치거나, 그 보전 및 관리, 형성에 장애가 된다고 인정돼 도시·군계획조례로 정하는 건축물은 건축이 불가하다는 것입니다. 단, 불가피하게 도시계획위원회의 심의를 거친 건축물은 예외적으로 지을 수 있습니다. 또, 경관지구 내에서 건축이 제한되는 건축물 종류와 건폐율, 용적률, 높이, 최대 너비, 색채 및 대지 안의 조경 등의 기준은 해당 도시관리계획조례로 정합니다.
예를 들어, 서울시의 경우, 자연경관지구에서는 건축물의 높이를 15m 이하로 제한하고, 시가지경관지구에서는 건축물의 색채를 도시계획위원회가 정하는 색채계획에 따라야 하며, 특화경관지구에서는 건축물의 최대 너비를 30m 이하로 제한하는 등의 규정이 있습니다.
경관지구의 부동산 가치와 영향
경관지구는 토지의 경관을 보전하거나 형성하기 위해 건축이 제한되는 지구이기 때문에, 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로, 경관지구는 풍경이 아름답고 환경이 좋은 지역이 많기 때문에, 부동산 가치가 상승하는 경향이 있습니다. 예를 들어, 한강변의 아파트나 북한산의 주택 등은 경관지구로 지정되어 있으면서도 높은 가격을 형성하고 있습니다. 또한, 경관지구는 도시의 역사나 문화를 보존하는 지역이기도 하므로, 부동산의 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다. 예를 들어, 북촌한옥마을이나 경복궁 주변의 부동산은 경관지구로 지정되어 있으면서도 역사적·문화적 가치가 높은 부동산입니다.
경관지구의 장단점과 주의사항
경관지구는 토지의 경관을 보전하거나 형성하기 위해 건축이 제한되는 지구이므로, 장단점이 있습니다. 경관지구의 장점은 다음과 같습니다.
- 경관지구는 풍경이 아름답고 환경이 좋은 지역이 많으므로, 삶의 질을 높여줍니다. 예를 들어, 한강변이나 북한산 같은 자연경관지구에서는 공기가 맑고 산책이나 운동을 즐길 수 있으며, 북촌한옥마을이나 경복궁 같은 특화경관지구에서는 역사와 문화를 체험할 수 있습니다.
- 경관지구는 도시의 특색과 정체성을 강화합니다. 예를 들어, 서울역이나 광화문 같은 시가지경관지구에서는 도시의 중심부와 상징성을 나타내며, 청계천이나 창덕궁 같은 특화경관지구에서는 도시의 전통과 아름다움을 보여줍니다.
- 경관지구는 부동산 가치를 높입니다. 예를 들어, 한강변의 아파트나 북한산의 주택 등은 경관지구로 지정되어 있으면서도 높은 가격을 형성하고 있으며, 북촌한옥마을이나 경복궁 주변의 부동산은 경관지구로 지정되어 있으면서도 역사적·문화적 가치가 높은 부동산입니다.
경관지구의 단점은 다음과 같습니다.
- 경관지구는 건축이 제한되는 지구이므로, 건축물의 용적률이 낮아지거나, 건축물의 디자인이 단조로워지거나, 건축물의 색채가 통일되어야 합니다. 이는 건축물의 다양성과 창의성을 저해할 수 있습니다.
- 경관지구는 건축이 제한되는 지구이므로, 건축물의 높이나 너비, 색채 등을 제한하므로, 건축물의 활용도가 떨어질 수 있습니다. 예를 들어, 경관지구에서는 건축물의 높이를 15m 이하로 제한하므로, 고층건물을 지을 수 없고, 건축물의 최대 너비를 30m 이하로 제한하므로, 넓은 건물을 지을 수 없습니다.
- 경관지구는 건축이 제한되는 지구이므로, 건축물의 색채를 도시계획위원회가 정하는 색채계획에 따라야 하므로, 건축물의 색채를 자유롭게 선택할 수 없습니다.
경관지구에서 부동산을 구매하거나 매매할 때는 다음과 같은 주의사항이 있습니다.
- 경관지구에서는 건축물의 용적률, 건폐율, 높이, 최대 너비, 색채 등의 기준이 도시·군계획조례로 정해져 있으므로, 이를 확인하고 준수해야 합니다. 만약, 이를 위반하면 법적인 제재를 받을 수 있습니다.
- 경관지구에서는 건축물의 경관을 보전하거나 형성하기 위해 필요한 조경이나 특수시설을 설치하거나 유지해야 합니다. 예를 들어, 경관지구에서는 건축물의 색채를 도시계획위원회가 정하는 색채계획에 따라야 하므로, 색채를 변경하거나 색칠할 때는 도시계획위원회의 승인을 받아야 합니다.
- 경관지구에서는 건축물의 경관을 해치거나, 그 보전 및 관리, 형성에 장애가 된다고 인정돼 도시·군계획조례로 정하는 건축물은 건축이 불가합니다. 단, 불가피하게 도시계획위원회의 심의를 거친 건축물은 예외적으로 지을 수 있습니다.