부동산용어 임차권등기명령이란 무엇인가?

부동산용어 임차권등기명령이란 무엇인가?

임차권등기명령이란 무엇인가?

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권을 등기하여 보증금을 보호받을 수 있는 제도입니다. 임차권등기명령을 통해 임차인은 임차권의 대항력과 우선변제권을 유지하거나 취득할 수 있습니다. 이번 글에서는 임차권등기명령의 의미, 신청요건, 필요서류, 효력, 해제방법 등에 대해 자세히 설명하겠습니다.

임차권등기명령의 의미

임차권등기명령은 임차인이 임대차 계약을 체결하고 주택을 인도받은 후, 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권을 등기하여 보증금을 보호받을 수 있는 제도입니다. 임차권등기명령은 주택임대차보호법 제25조에 근거하여 법원에 신청할 수 있습니다.

임차권등기명령을 통해 임차인은 다음과 같은 효과를 얻을 수 있습니다.

• 임차권의 대항력 유지 또는 취득: 임차권의 대항력이란 임차인이 임대차 계약에 따라 임차권을 행사할 수 있는 권리로, 임차권을 등기하지 않은 제3자에게도 효력이 있는 것을 말합니다. 예를 들어, 임대인이 임차인에게 임차권을 등기하지 않고 임대차 계약을 체결한 후, 임대인이 임대차 계약을 위반하여 임차주택을 제3자에게 매도하거나 담보로 제공한 경우, 임차인은 임차권의 대항력을 행사하여 임차주택을 계속 사용할 수 있습니다. 임차권의 대항력은 임차인이 임차주택을 인도받고 전입신고를 한 경우에 발생하며, 임차권등기명령을 통해 유지하거나 취득할 수 있습니다.
• 임차권의 우선변제권 유지 또는 취득: 임차권의 우선변제권이란 임차인이 임차권을 행사하면서 발생한 채권(보증금, 차임 등)을 임차주택의 가액에서 우선적으로 변제받을 수 있는 권리로, 임차권을 등기한 경우에 발생합니다. 예를 들어, 임대인이 임차주택에 근저당권을 설정하거나 임차주택이 압류되는 경우, 임차인은 임차권의 우선변제권을 행사하여 보증금 등을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 임차권의 우선변제권은 임차인이 임차주택에 대한 확정일자를 받은 경우에 발생하며, 임차권등기명령을 통해 유지하거나 취득할 수 있습니다.

임차권등기명령의 신청요건

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

• 임대차 계약의 종료: 임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 후에만 신청할 수 있습니다. 임대차 계약의 종료는 임대차 계약기간의 만료, 임대차 계약의 해지, 임대차 계약의 조기종료 등으로 인해 발생할 수 있습니다. 임대차 계약의 종료 사실을 증명할 수 있는 서류(계약서, 내용증명, 문자 등)를 제출해야 합니다.
• 보증금의 반환 미이행: 임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 경우에만 신청할 수 있습니다. 보증금의 반환 미이행 사실을 증명할 수 있는 서류(계약서, 입금내역, 문자 등)를 제출해야 합니다. 보증금의 반환 미이행은 전액 또는 일부에 관계없이 신청이 가능합니다.

임차권등기명령의 필요서류

임차권등기명령을 신청할 때는 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다.

• 임차권등기명령 신청서: 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호, 임대차 목적인 주택 또는 건물의 표시, 반환받지 못한 임차 보증금액 및 차임, 신청의 취지와 이유를 기재한 후 기명날인 또는 서명합니다. 신청 이유에는 임대차 계약의 체결 사실 및 계약 내용과 그 계약의 종료한 원인 사실을 기재합니다.
• 임대차 계약서 사본: 임차인과 임대인이 체결한 임대차 계약서의 사본을 제출합니다. 임대차 계약서에는 임대차 계약기간, 보증금, 차임, 임대차 목적물 등의 내용이 포함되어야 합니다.
• 등기사항 증명서: 임차주택의 등기사항을 증명하는 서류로, 임차주택의 소유자, 소재지, 면적, 근저당권 등의 내용이 기재되어 있습니다. 임차주택의 소유자가 임대인과 동일한지, 임차주택에 다른 권리가 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다.

 

임차권등기명령의 효력

임차권등기명령이 법원에 접수되면, 임차권등기명령의 효력이 발생합니다. 임차권등기명령의 효력은 다음과 같습니다.

• 임차권의 등기: 임차권등기명령이 접수되면, 임차권이 임차주택에 대해 등기됩니다. 임차권의 등기는 임차권의 대항력과 우선변제권을 유지하거나 취득하는 데 필요한 조건입니다. 임차권의 등기는 임차권등기명령의 접수일로 소급하여 효력이 발생합니다.
• 임차권등기명령의 통지: 임차권등기명령이 접수되면, 법원은 임대인과 임차주택의 소유자에게 임차권등기명령의 내용을 통지합니다. 임대인과 임차주택의 소유자는 임차권등기명령의 통지를 받은 날로부터 2주 이내에 임차권등기명령에 대한 이의를 제기할 수 있습니다. 이의를 제기하지 않으면, 임차권등기명령은 확정됩니다.
• 임차권등기명령의 확정: 임차권등기명령이 확정되면, 임차권등기명령은 재판과 동일한 효력을 가집니다. 임차권등기명령이 확정되면, 임차권의 등기는 취소할 수 없으며, 임차권의 우선변제권은 확정된 임차권등기명령의 접수일로 소급하여 효력이 발생합니다.