부동산용어 계획관리지역이란 무엇인가?

부동산용어 계획관리지역이란 무엇인가?

 

계획관리지역이란 무엇인가?

토지 투자에 관심이 있는 분들이라면 계획관리지역이라는 용어를 들어보셨을 것입니다. 계획관리지역은 토지의 가치와 개발 가능성을 결정하는 중요한 요소이기 때문에, 토지 투자를 하려면 반드시 알아야 하는 개념입니다. 그렇다면, 계획관리지역이란 무엇이고, 어떤 특징과 장단점이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

계획관리지역의 정의와 종류

계획관리지역이란, 국토계획법에 따라 토지의 용도를 구분한 용도지역 중 하나로, 관리지역에 속하는 지역입니다. 관리지역은 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 함께 용도지역의 큰 범주로, 도시지역으로의 편입이 예상되거나 자연환경을 고려해 제한적으로 이용 개발하고자 하는 지역으로서, 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역을 의미합니다.

계획관리지역은 다시 보전관리지역과 생산관리지역으로 세분화됩니다. 보전관리지역은 농림업의 진흥, 자연환경이나 산림의 보전을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역이고, 생산관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하고자 도시지역에 준해 관리하거나, 특수한 산업이나 시설을 위해 관리가 필요한 지역입니다.

계획관리지역의 특징과 장단점

계획관리지역은 토지 투자의 대상으로 많이 선호되는 이유는 다음과 같습니다.

• 건폐율과 용적률이 높다: 건폐율은 토지의 수평적 활용 정도를, 용적률은 토지의 수직적 활용 정도를 나타내는 지표입니다. 계획관리지역은 비도시지역 중에서 가장 높은 건폐율과 용적률로 건축이 가능하므로, 토지의 효율성이 높습니다. 예를 들어, 보전관리지역의 건폐율은 20%, 용적률은 100%이고, 생산관리지역의 건폐율은 40%, 용적률은 200%입니다. 이와 비교해 농림지역의 건폐율은 10%, 용적률은 50%이고, 자연환경보전지역의 건폐율은 5%, 용적률은 20%입니다.
• 건축 가능한 건물의 종류가 다양하다: 계획관리지역은 다른 비도시지역과 다르게 수익사업의 대표적인 건축물의 종류인 일반 음식점, 모텔, 영업용 창고, 공장, 골프 연습장, 주유소 등을 건축할 수 있습니다. 단, 일부 제한사항이 있을 수 있으므로, 세부적인 내용은 해당 지역의 지자체 도시계획 조례를 확인해야 합니다.
• 도시지역으로의 편입과 개발이 예상된다: 계획관리지역은 도시화가 진행되는 과정에서 도시지역으로의 편입이 가능한 지역입니다. 도시지역으로 편입되면, 토지의 용도와 가치가 더욱 높아질 수 있습니다. 또한, 계획관리지역은 특수한 산업이나 시설을 위해 개발이 필요한 지역으로, 개발이 진행되면 토지의 수요와 공급이 증가할 수 있습니다.

하지만, 계획관리지역에도 다음과 같은 단점이 있습니다.

• 토지이용규제가 있을 수 있다: 계획관리지역은 관리지역에 속하므로, 토지이용규제가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 토지의 분할, 합병, 전용면적 변경, 용도변경 등에 대한 허가나 신고가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지의 건축물의 종류, 층수, 높이, 건축선, 도로조건 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.
• 토지의 편입과 개발이 불확실하다: 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되거나 개발이 필요한 지역이라고 하지만, 이는 확정된 사항이 아니라 가능성에 불과합니다. 따라서, 토지의 편입과 개발이 언제 이루어질지, 어떤 방식으로 이루어질지, 얼마나 토지의 가치가 상승할지 등은 불확실하고 예측하기 어려울 수 있습니다. 또한, 토지의 편입과 개발에 따라 토지의 세금이나 관리비가 증가할 수 있습니다.