부동산용어 지구단위계획구역이란 무엇인가?
지구단위계획구역이란 무엇인가?
부동산 투자를 하려면 많은 용어들을 알아야 합니다. 그 중 하나가 지구단위계획구역이라는 개념입니다. 지구단위계획구역이란 도시계획수립 대상 지역의 일부에 대해 토지이용을 합리화하고 도시의 기능과 미관을 증진시키기 위해 도시·군관리계획으로 결정·고시하는 구역을 말합니다. 이 글에서는 지구단위계획구역의 의미, 목적, 유형, 절차, 효과 등에 대해 자세히 알아보겠습니다.
지구단위계획구역의 의미
지구단위계획구역은 도시계획법에 따라 도시·군관리계획의 일종으로 수립되는 구역입니다. 도시·군관리계획은 도시·군기본계획의 세부적인 내용을 규정하는 계획으로, 토지이용, 도로, 공원, 공공시설, 건축물 등에 대한 규제와 지원을 정하는 계획입니다. 도시·군관리계획은 지구단위계획과 구역단위계획으로 나뉘는데, 지구단위계획은 일정한 지역을 한 덩어리로 취급하여 토지이용과 건축물의 배치, 도로와 공원의 조성, 가로경관의 형성 등을 종합적으로 계획하는 것이고, 구역단위계획은 토지이용의 세부적인 용도와 건축물의 규모, 형태, 색채 등을 규제하는 것입니다.
지구단위계획구역은 도시계획이 진행 중인 개발대상지역의 일부를 설정하여 이런 저런 문제점을 보완하고 관리하는 것입니다. 지구단위계획구역은 도시지역과 비도시지역에서 각각 제1종 지구단위계획구역과 제2종 지구단위계획구역으로 구분됩니다. 제1종 지구단위계획구역은 도시지역 내에서 토지이용을 구체화하고 도시의 기능과 미관을 증진시키기 위해 수립되는 것이고, 제2종 지구단위계획구역은 비도시지역에서 난개발을 방지하고 체계적으로 개발하거나 관리하기 위해 수립되는 것입니다.
지구단위계획구역의 목적
지구단위계획구역은 과거의 무분별하고 불균형적인 개발의 문제점을 해결하기 위해 일정 지역을 지정하여 한 번에 개발하는 목적을 갖고 있습니다. 지구단위계획구역은 기반시설의 배치, 건축물의 용도제한, 건폐율, 높이, 배치 등의 규제를 통해 주변 지역과의 관계와 조화를 고려하고 토지이용의 합리성을 높여 도시의 미관과 기능 및 환경을 효율적으로 유지하고 관리하기 위한 계획적인 규제입니다.
지구단위계획구역은 다음과 같은 목적을 달성하기 위해 수립됩니다.
- 토지이용의 합리화와 기능의 증진
- 도시의 미관과 환경의 개선
- 도시재생과 도시균형발전의 촉진
- 도시계획의 효율성과 실현성의 확보
- 도시계획의 참여와 협력의 강화
지구단위계획구역의 유형
지구단위계획구역은 도시지역과 비도시지역에서 각각 제1종 지구단위계획구역과 제2종 지구단위계획구역으로 구분됩니다. 제1종 지구단위계획구역은 다시 기존시가지 정비, 기존시가지의 관리, 기존시가지 보전, 신시가지의 개발, 복합용도개발 등의 유형으로 나뉘고, 제2종 지구단위계획구역은 다시 주거형, 산업형, 관광휴양형, 특정형, 복합형 등의 유형으로 나뉩니다.
제1종 지구단위계획구역의 유형은 다음과 같습니다.
- 기존시가지 정비: 기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우
- 기존시가지의 관리: 도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우
- 기존시가지 보전: 도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지·정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우
- 신시가지의 개발: 도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수·보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우
- 복합용도개발: 도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우
제2종 지구단위계획구역의 유형은 다음과 같습니다.
- 주거형: 비도시지역에서 주거용도를 중심으로 개발하고자 하는 경우
- 산업형: 비도시지역에서 산업용도를 중심으로 개발하고자 하는 경우
- 관광휴양형: 비도시지역에서 관광휴양용도를 중심으로 개발하고자 하는 경우
- 특정형: 비도시지역에서 특정한 목적이나 기능을 위해 개발하고자 하는 경우
- 복합형: 비도시지역에서 여러 가지 용도를 복합적으로 개발하고자 하는 경우
지구단위계획구역의 절차
지구단위계획구역의 수립과 변경은 도시계획법에 따라 다음과 같은 절차를 거칩니다.
- 계획수립의 필요성 검토: 도시계획수립 대상지역의 일부에 대해 지구단위계획구역을 수립할 필요성을 검토하고, 계획수립의 범위와 내용을 결정합니다.
- 계획수립의 공고: 지구단위계획구역의 수립을 공고하고, 관련 기관과 주민 등의 의견을 수렴합니다.
- 계획수립의 심의: 지구단위계획구역의 수립안을 도시계획심의위원회에 제출하고, 심의를 거칩니다.
- 계획수립의 결정: 도시계획심의위원회의 심의결과를 바탕으로 지구단위계획구역의 수립을 결정하고, 공고합니다.
- 계획수립의 고시: 지구단위계획구역의 수립을 고시하고, 관련 기관과 주민 등에게 통지합니다.
지구단위계획구역의 변경은 수립과 동일한 절차를 따르며, 변경의 범위와 내용에 따라 간소화된 절차를 적용할 수 있습니다.
지구단위계획구역의 효과
지구단위계획구역은 도시계획의 세부적인 내용을 규정하고, 토지이용과 건축물의 규제와 지원을 통해 도시의 기능과 미관을 증진시키는 효과를 갖습니다. 지구단위계획구역은 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다.
- 토지이용의 합리화: 지구단위계획구역은 토지이용의 용도와 배치를 구체적으로 정하고, 토지이용의 조화와 효율을 높입니다. 또한, 토지이용의 변화에 대응하고, 토지이용의 통제와 유도를 통해 난개발을 방지하고, 토지이용의 공공성을 확보합니다.
- 도시의 미관과 환경의 개선: 지구단위계획구역은 건축물의 규모, 형태, 색채 등을 규제하고, 도로와 공원 등의 기반시설을 조성하고, 가로경관과 도시디자인을 고려하여 도시의 미관과 환경을 개선합니다. 또한, 도시의 역사와 문화를 보전하고, 도시의 특성과 정체성을 부각시킵니다.
- 도시재생과 도시균형발전의 촉진: 지구단위계획구역은 도시의 낙후된 지역을 정비하고, 도시의 새로운 기능을 부여하고, 도시의 활력을 회복시킵니다. 또한, 도시의 중심과 외곽의 발전을 조화롭게 유도하고, 도시의 다양한 용도와 기능을 분산하고, 도시의 공공시설과 복지서비스를 균등하게 제공합니다.
- 도시계획의 효율성과 실현성의 확보: 지구단위계획구역은 도시계획의 세부적인 내용을 명확하게 규정하고, 도시계획의 수립과 이행을 연계하고, 도시계획의 실현을 위한 자원과 수단을 확보합니다. 또한, 도시계획의 변경과 수정을 적절하게 관리하고, 도시계획의 평가와 검증을 수행합니다.
- 도시계획의 참여와 협력의 강화: 지구단위계획구역은 도시계획의 수립과 이행에 관련된 기관과 주민 등의 의견을 수렴하고, 도시계획의 공개와 공고를 통해 도시계획의 정보를 공유하고, 도시계획의 이해와 합의를 도모합니다. 또한, 도시계획의 수행에 관련된 기관과 주민 등의 역할과 책임을 명확하게 정하고, 도시계획의 협력과 조정을 통해 도시계획의 실현을 지원합니다.
지구단위계획구역은 부동산 투자에 있어 중요한 요소입니다. 지구단위계획구역의 수립과 변경은 토지이용과 건축물의 규제와 지원을 바꾸기 때문에, 부동산의 가치와 수익성에 영향을 미칩니다. 따라서, 부동산 투자를 하기 전에는 지구단위계획구역의 유형과 내용, 절차와 효과 등을 잘 파악하고, 부동산의 장단점과 기회와 위험을 고려해야 합니다.