부동산용어 하자담보책임기간이란 무엇인가?
하자담보책임기간이란 무엇인가?
하자담보책임기간이란 부동산 매매계약에서 매도인이 매수인에게 부동산의 하자에 대해 담보할 책임을 갖는 기간을 말합니다. 하자담보책임기간은 부동산의 종류, 구조, 공종 등에 따라 다르게 적용되며, 일반적으로는 인도일로부터 10년 또는 5년입니다. 하자담보책임기간에 대해 자세히 알아보기 위해 다음과 같은 소제목을 정했습니다.
하자담보책임기간의 법적 근거
하자담보책임기간은 건설산업기본법 제28조에 따라 수급인(매도인)이 발주자(매수인)에 대하여 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임을 갖는다고 규정하고 있습니다. 이는 매도인이 매수인에게 하자가 없는 부동산을 인도할 의무를 이행하지 못한 경우에 매수인의 손해를 보상하기 위한 제도입니다. 하자담보책임기간은 건설산업기본법 시행령 별표 4에 따라 공사별 세부공종별로 구분되어 있으며, 일반적으로는 10년 또는 5년입니다. 하자담보책임기간은 법정기간으로서 도급계약에서 달리 정하지 않는 한 변경할 수 없습니다.
하자담보책임기간의 종류별 적용
하자담보책임기간은 부동산의 종류, 구조, 공종 등에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 건축물의 경우에는 다음과 같이 구분됩니다.
- 대형공공성 건축물(공동주택, 종합병원, 관광숙박시설, 관람집회시설, 대규모소매점과 16층 이상 기타 용도의 건축물)의 기둥 및 내력벽: 10년
- 대형공공성 건축물 중 기둥 및 내력벽 외의 구조상 주요부분과 대형공공성 건축물 외의 건축물 중 구조상 주요부분: 5년
- 건축물 중 전문공사(실내건축, 토공, 미장, 타일, 방수, 도장, 석공사, 조적, 창호설치, 지붕, 판금, 철물, 철근콘크리트, 콘크리트 포장, 급배수, 공동구, 지하저수조, 냉난방, 환기, 공기조화, 자동제어, 가스, 배연설비, 승강기 및 인양기기 설비, 보일러 설치, 건축물조립, 온실설치 등)를 제외한 기타부분: 1년
토목공사의 경우에는 다음과 같이 구분됩니다.
- 교량, 터널, 철도, 공항, 삭도, 항만, 사방간척, 상하수도, 관계수로, 매립, 부지정지, 조경, 발전, 가스 및 산업설비 등의 철근콘크리트 또는 철골구조부: 7년 또는 10년
- 교량, 터널, 철도, 공항, 삭도, 항만, 사방간척, 상하수도, 관계수로, 매립, 부지정지, 조경, 발전, 가스 및 산업설비 등의 철근콘크리트 또는 철골구조부 외의 시설: 1년 또는 2년 또는 3년 또는 5년
- 도로의 콘크리트 포장: 3년
- 도로의 아스팔트 포장: 2년
- 댐의 본체 및 여수로 부분: 10년
- 댐의 본체 및 여수로 부분 외의 시설: 5년
- 기타 토목공사: 1년
하자담보책임기간의 연장 및 단축
하자담보책임기간은 법정기간으로서 도급계약에서 달리 정하지 않는 한 변경할 수 없습니다. 그러나 다음과 같은 경우에는 하자담보책임기간이 연장되거나 단축될 수 있습니다.
- 하자담보책임기간이 만료되기 전에 하자가 발생하고, 매수인이 하자의 시정을 요구한 경우에는 하자가 시정될 때까지 하자담보책임기간이 연장됩니다.
- 하자담보책임기간이 만료되기 전에 하자가 발생하고, 매수인이 하자의 시정을 요구하지 않은 경우에는 하자가 발생한 날로부터 1년이 지나면 하자담보책임이 소멸됩니다.
- 하자담보책임기간이 만료되기 전에 하자가 발생하고, 매수인이 하자의 시정을 요구하였으나 매도인이 하자의 시정을 거부하거나 지체한 경우에는 하자가 발생한 날로부터 3년이 지나면 하자담보책임이 소멸됩니다.
- 하자담보책임기간이 만료되기 전에 하자가 발생하고, 매수인이 하자의 시정을 요구하였으나 매도인이 하자의 시정을 거부하거나 지체하지 않은 경우에는 하자가 시정될 때까지 하자담보책임기간이 연장됩니다.
- 하자담보책임기간이 만료되기 전에 하자가 발생하고, 매수인이 하자의 시정을 요구하지 않고 자신의 비용으로 하자를 시정한 경우에는 하자가 시정된 날로부터 1년이 지나면 하자담보책임이 소멸됩니다.
- 하자담보책임기간이 만료되기 전에 하자가 발생하고, 매수인이 하자의 시정을 요구하지 않고 매도인의 동의 없이 제3자에게 하자를 시정하게 한 경우에는 하자가 시정된 날로부터 1년이 지나면 하자담보 책임이 소멸됩니다.
하자담보책임기간의 주의사항
하자담보책임기간은 부동산 매매계약에서 중요한 사항이므로, 매수인은 다음과 같은 점에 주의해야 합니다.
- 하자담보책임기간은 인도일로부터 시작되므로, 매수인은 인도일을 명확히 확인하고 계약서에 기재해야 합니다.
- 하자담보책임기간은 하자가 발생한 부분에만 적용되므로, 매수인은 하자가 발생한 부분과 하자의 원인을 정확히 파악하고 증거를 확보해야 합니다.
- 하자담보책임기간은 하자의 시정을 요구하는 방법에 따라 연장되거나 단축될 수 있으므로, 매수인은 하자의 시정을 요구할 때는 반드시 서면으로 하고, 매도인의 응답을 기다려야 합니다.
- 하자담보책임기간은 매수인이 하자의 시정을 요구하지 않고 자신의 비용으로 하자를 시정하거나 매도인의 동의 없이 제3자에게 하자를 시정하게 한 경우에는 소멸될 수 있으므로, 매수인은 이러한 행위를 삼가야 합니다.
하자담보책임기간은 부동산 매매계약에서 매수인의 권리를 보호하는 제도입니다. 매수인은 하자담보책임기간의 법적 근거, 종류별 적용, 연장 및 단축, 주의사항 등을 잘 숙지하고, 하자가 발생한 경우에는 적절한 조치를 취해야 합니다.